泡沫泛滥 跑马圈地 项庄舞剑 群雄混战 枯井无源

　　“未来10年，中国将有500万个家庭或个人接受旅游度假房产或权益，按每个家庭出资五万元购买旅游房产计，就将产生2500亿元的市场额度。”上海五合智库总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)近日在著名跨国设计机构五合国际主办的2007中国地产产品策略发布会上向记者表示。尽管旅游地产市场前景大好，但有关专家认为，在前几年的发展中，我国的旅游地产也存在着一些不容忽视的问题。

　　旅游地产投资进入专业化时代

　　此次2007中国地产产品策略发布会上，五合国际发布的“2007中国地产产品策略”对旅游地产未来的发展趋势进行了分析。2006年，中国的旅游地产发展迅速，各色山水景观地产、休闲度假房产、产权式酒店等产品开始兴起。2007年，宏观市场对旅游地产的需求将推动其迈入一个快速成长阶段。

　　五合国际集团总经理陶滔(陶滔博客,陶滔新闻,陶滔说吧)表示，近几年，旅游地产开发的热潮当中，相当多的旅游地产项目遭遇战略策划层面的失误而使得项目搁浅，这是旅游地产开发中的一种跛足现象。从失误案例中吸取教训，开发商们已渐渐地认识到旅游地产的核心在于旅游项目的前期导入以及旅游价值的挖掘和资源的合理配置，并符合政府规划的整体发展方向。只有通过对旅游项目的精心经营，才能拉动人气、提升价值，以此促进地产项目的销售。陶滔认为，旅游地产在某些方面更像商业地产，它更依赖于环境条件和投资的实力。因此旅游地产的客户群更加关注产品特点、着眼投资效益。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合，要求经营者有更高的管理水平和经营能力。这就决定了只有经营专业化、开发专业化、管理专业化的团队，才能在旅游地产的市场中胜出。

　　旅游地产发展呈现五大问题

　　陶滔告诉记者，从各种情况分析，我国的旅游地产市场应该有一个非常好的前景，可是在前几年的发展中，我国的旅游地产也存在着一些不容忽视的问题，具体表现在以下五个方面：

　　“泡沫问题”：我国的旅游地产过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系，尤其是旅游业这种对突发事件毫无抵抗力的产业。

　　“跑马圈地”：旅游地产的土地占用远大于普遍的房地产项目，造成跑马圈地之嫌。风景资源良好，土地资源充沛，往往是旅游地产项目的首选地，而这些地区也往往是经济发展相对缓慢的地方。地方政府为了吸引投资会给出各种优惠条件，甚至违规操作，某些开发商故意模糊概念，模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞房地产开发。

　　“项庄舞剑”：即借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破“限”字当头的房地产政令。从目前的观念来看，旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景游览、会议、度假、健康等很多内容，似乎什么概念都可以往里放。所有炒作概念的根本目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，这些开发出来的资产才是投资商真的期望所在。

　　“群雄混战”：旅游地产开发难倒了大批的投资商，旅游地产的开发经营模式单一，缺乏创新。项目开发经营上以旅游风景为幌子，照搬传统的住宅房地产开发模式，导致消费群体混战，毫无章法。

　　“枯井无源”：旅游地产在我国主要以产权分割式营销为主，在中国尚属新兴事物，投资者对这种投资方式了解甚微，相应的金融、法律体系也不健全。再者，带薪休假制度在我国尚未全面实行，市场面还没完全打开，这就造成了广大投资者对投资旅游地产更加审慎。

　　旅游业和地产是鱼和水的关系

　　“在旅游业微利时代需要借助地产业拓展利润空间。同样，在住宅地产和商业地产以外，地产业也需借助旅游业开疆辟土，这是旅游业和地产业产生捆绑价值的前提和契机。”邹毅表示，[FS:PAGE]“随着国内房地产行业受宏观调控影响，许多房地产企业都在寻求突破单一的住宅开发模式，其中，旅游地产成为重要的突破口。”

　　五合国际认为，2007年将是旅游地产在国内市场影响力全面提升的一年，可以预见，以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场，而销售+经营的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面。在此过程中，旅游地产投资开发的重心将逐渐由销售向经营过渡，长效盈利才是目标。另外，邹毅表示，旅游地产的经营不同于住宅房地产经营，如果说住宅房地产是“管家”型的经营模式，那么旅游地产就应该是“经理人”式的经营模式。旅游地产要有一个已建立好完备的再营销的网络，让投资者看到长期的投资回报和不断地有现钱落入袋中的前景，才能吸引投资者的投资。