中国饭店业供大于求的原因、对策和前瞻

dquo;（以股票投资者为代表）之间的博弈，饭店业长期投资者的进入，影响饭店业的短期景气状况，有可能驱逐“短期投资者”。因为长期投资者看重的是饭店物业升值的长期价值，而短期投资者看重的是饭店经营性盈利。

　　（3）非市场化的因素

　　中国存在非市场化的因素刺激饭店的供给，比如很多政府部门、事业单位和企业（包括国有企业和民营企业）都有建设饭店和“楼堂管所”用于接待的习惯，这种接待性质的饭店往往并不以盈利为目的，因此受房地产价格上涨的影响也比较小。这种接待性质的饭店对中低端饭店市场会形成比较大的冲击，对高星级饭店的冲击相对比较小。

　　4）不以盈利为目的

　　部分房地产开发商在从事土地成片开发的过程中，往往会被地方政府要求建设高星级饭店以提升当地形象，或者主动建设高星级饭店以提高整个楼盘档次，提高周边写字楼和住宅的销售均价，这种情况下饭店项目也不以盈利为目的，即使亏损也可以由周边物业销售或出租的利润来弥补。

　　3、饭店供应量应变的滞后性

　　饭店市场的供应量应变需求的变化是滞后的，从投资方发现需求决定建造饭店到饭店建成形成实际的客房供应至少需两三年时间。饭店一旦投入使用就将在市场中存在相当长时间，因此饭店市场中的客房绝对量大都是只增不减。

　　在房地产价格快速上涨之后，饭店投资成本随之大幅提高，因此饭店的投资者会比较谨慎，不愿再增加投资，导致饭店的新增供给被抑制。房地产快速升值，导致饭店的重置成本远远高于账面价值，新建饭店难于同老的饭店进行竞争，因此饭店的新增供给将受到抑制；而对饭店的需求依然旺盛，这样就导致饭店的房价上涨和入住率提高，RevPAR大幅提高。饭店公司所拥有的商业地产重估升值（资产负债表）通过抑制供给来提升行业景气。

　　金融危机下我国饭店业的发展策略

　　1、更加重视国内客源，加强国内营销
　　
　　2009年7月24日，国家旅游局网站公布，国家旅游局近日发布的统计数据显示，今年上半年我国国内旅游10亿人次，同比增长11.7%，增幅比去年全年提高5.4个百分点；国内旅游收入4979亿元，同比增长10.6%。

　　上海2010年世博会乐观的估计7000万客源，其中95%是国内客人。

　　饭店的产品设计和营销办法要根据这个客源结构作必要的调整。

　　2、重视饭店非客房部份的经营策略调整

　　饭店对餐饮娱乐等配套项目的经营模式选择主要有两大类：一类是直接经营，另一类是对外承包经营或者对外出租，收取承包费收入或者租金收入。

　　RevPAR 指标局限在客房收入方面，没有包括非客房收入，也不能体现饭店管理效率的差异带来的盈利能力差别，因此需要跟踪Gop（经营毛收益额，Gross Operating Profit）的变化。
　
　　为了克服RevPAR 不反映非客房收入的不足，建议使用“非客房收入占比”指标来关注饭店收入结构的变化，作为RevPAR 的补充。

　　3、规划、信息的引导是理性投资的必要前提

　　建议协会牵头组织着手编制各地饭店业的发展规划，作为各地规划局、土地局审批土地投资项目的参考依据。
目前华美已经开始汇编全国各地饭店业的投资情况和经营情况，为饭店理性投资提供事实的依据和分析的报告。

　　4、发挥行业协会的作用是避免风险的重要环节

　　对饭店业真正有效的管理是同业公会管理。在市场经济之下，饭店业作为充分竞争的行业退出了政府管理的范畴；协会虽然不能直接调节供求关系，但是可以先从组织行业损害评估开始，逐步向同业公会的控制职能发展，确保饭店行业的持久健康发展。

　　中国饭店业前瞻

　　市场有望在2010年底、2011年初转好。根据2009年7月

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