中国酒店市场存在着这样一个怪圈：为迎合地方政府的“特殊嗜好”，开发商们正在努力让地产项目所进入的几乎每一个县城都拥有一座高档酒店。而跨国酒店品牌在华的轻资产模式，很容易使得三方一拍即合。据不完全统计，2012年全国五星级饭店共开业152家，占2012年全国开业酒店总量的近80%。如今，中国平均每四天就有一家国际品牌酒店开业。

　　然而，持续下滑的出租率和客房价格，暗示着繁华背后的风险。但这些风险，在多元投资的大潮面前，似乎并不紧要。2011年以来，在亚洲酒店投资中，中国内地地区投资量占整个亚洲地区总投资的31%，香港占12%，台湾占3%。全球在建的酒店中，亚太地区在建酒店数量占总数45%。奢华品牌的运营者仍然在成倍地加快他们的扩张速度；新兴的精品酒店、服务式公寓和水疗村等细分产品也给市场带来了新的机遇；中端市场发展更是异常迅猛。一场以“投资”为主导的逆袭，正一步步将酒店市场推向未知的前方。下一站，有可能是反市场规律的悬崖，也可能是通向新增长的通天桥。

　　本期行业聚焦将以“投资逆袭”为主题，从市场变化、酒店与投资者关系、新业态投资，以及资本来源多元化等方面层层剥析，透视当前酒店投资环境的风云变化，以供借鉴。

　　一、市场逆袭高端境外中端发力？

　　在中国随着中等收入人群的逐渐壮大，酒店市场的爆发性增长点逐渐从高端奢华型和低端经济型，向中端发力。高性价比、愉悦舒适的中端酒店，开始赢得越来越大的市场。

　　数据显示，尽管我国的人均旅游消费水平还比较低，但是市场基数很庞大，而且处于持续增长的态势。以2012前三季度为例，入境过夜旅游者达到9918.09万人次，国内旅游者22.5亿人次，如果按15%的过夜率计算，国内过夜旅游者达到3.375亿人次。由中国旅游研究院承担的国家旅游局重点项目《旅游经济监测与预警》，几年的研究结果表明：40%的入境过夜旅游者和25%的国内过夜旅游者在旅游住宿产品上愿意选择“中端酒店”。以此比例推算，“中端酒店”的市场规模将每年超过1亿人次，特别是中国市场的新兴中产阶级专业人士已经成为中端品牌酒店的主要推动力量。

　　高端饱和 中端崛起

　　根据酒店数据专业研究机构STR Global最近发布的《2012中国酒店市场发展概况》，2012年中国奢华和超高档酒店市场以及中高端酒店市场的入住率均出现下跌，前者下降2.1%，后者降幅2.4%。房价都有小幅上涨，前者上涨1%，后者上涨 2%。2012年全年，奢华和超高档市场的RevPAR约为696元，中高档酒店市场则为347元左右。整个中国市场2012年全年房价为641元，入住率为64.6%，RevPAR为414元。与香港和新加坡的酒店入住率约80%相比，内地大部分城市酒店入住率只有50%-60%。按照国际惯例，实现70%以上的入住率才能达到盈亏平衡。总体上，中国高端酒店供过于求形势已经非常明确。

　　从需求积聚、供给存量、技术和人才积累，以及国际经验等多方面的因素考量，我国大力发展“中端酒店”的时机已经成熟。国际上，位居前列的大型酒店集团旗下大都有中端酒店品牌，而且所管理酒店数量庞大，绩效也不错。万怡、美居、诺富特、智选假日等品牌已经进入中国市场，并具有了一定的品牌知名度。国内酒店集团也同样意识到了“中端酒店”市场巨大的发展潜力，锦江商悦、汉庭全季、维也纳、桔子、星程联盟等已率先在全国实施战略布局。如家酒店集团将“颐和”定位为中端酒店，如果说如家是大众旅馆的升级版，那么和颐就是五星级酒店的简约版。此外，最新版的国家标准，将三星级以下酒店定位为有限服务酒店，也有利于促进秉承有限服务理念的“中端酒店”的快速发展。

　　尽管目前“中端酒店”市场潜力巨大，但也面临着难以定位以及标准化等一系列问题。“中端市场”的竞争才慢慢热起来，目前还看不出哪一家战略进入者能够主导这一领域。唯一可以确定的是，无论是“精品酒店”概念导入，还是经济型酒店运营商产品升级，以及国有饭店企业的市场化取向的创新努力，都表明市场需要“中端酒店”来进行补充，“中端酒店”突破性发展时机到来。

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