高星酒店扩张能否趟得过“巨奖地雷阵”?

表明1/3的产能过剩。2009年一些地方的统计数据更不容乐观：根据北京市统计局的调查，2009年前4个月，受金融危机与甲型流感双重影响，北京星级饭店的平均房价同比下降17.3%，客房平均出租率为44.5%，同比下降10.1%。各星级饭店客房平均出租率均不足5成。中国旅游研究院最新统计数据显示，2009年上半年上海市部分五星级饭店的入住率还不到10%。据媒体报道，2009年以来，东莞多家星级豪华酒店价格下调至2至6折，个别五星级酒店甚至抛出298元特价房。令人担忧的是，这一势头似乎才刚刚开始。

　　中国旅游研究院副院长戴斌表示：“倘若把没有统计在册的那些星级标准饭店纳入整个行业进行分析，整体出租率肯定不到50%，也就是至少一半的产能过剩。”中国旅游研究院提供的统计数据显示，截至2008年底，我国在建或改建的五星级酒店数目在1700家左右，云南一个县级市就提出要建设7家五星级酒店，还有很多地方表示要引进国际顶级品牌，继续兴建豪华酒店。

　　关于部分地区星级饭店投资过热的原因，戴斌分析认为：

　　一是政府非商业化的投资冲动：国有资本占我国饭店业投资额六成左右，而国有资本投资的商业导向受到一定限制，并不完全以盈利为目的，如政府接待机构的费用一般由政府补贴，这些饭店的经营通常无法完全货币化。但不管在这些饭店的消费行为是否支付了现实货币，但毕竟增加了行业供给，导致部分星级饭店客源流失。另外，这些以政府接待机构名义存在的饭店，其经营不纳入旅游行业的预算收支，造成行业主管部门对当前旅游业整体情况无法准确统计，致使旅游行业预警机制失真。

　　二是民营投资者的非理性投资行为：大量民营房地产企业都在各地纷纷投资饭店业，而实际情况是其中部分投资商本意并不想投资建饭店，但是，地方政府为了招商引资环境等政绩需求，往往通过税收、优先拿地等优惠政策吸引房地产开发商建设饭店设施。这种政府导向使得商业化投资方形成一种非理性投资行为。

　　三是外商资本的投机行为：外国人投资中国饭店业并非看中我国的旅游市场，而是看中了饭店地产的增值预期。随着人民币不断升值，大量热钱涌入，第一投资方向就是涵盖了饭店的商业地产。政府在宏观调控的过程中，过多调控的是以国内投资方为主的民用住宅地产，而对外商投资的商业地产并没有足够重视，给这些投机者钻了空子。一旦这些外商撤资，不仅会对我国的饭店业、旅游业造成很大打击，而且会波及到整个房地产业。我国饭店业、旅游业更多需要的是以塑造品牌为目的的战略投资者，而非以热炒地皮为最终目的的风险投资者。

　　顶住诱惑沉住气，高星级酒店三线城市投资策略

　　如何化解国有资本的非商业化投资、民营资本的非理性化投资、外商资本风险投资这三方面的因素，减缓高星级酒店的产业供给，降低高星酒店市场规模膨胀速度，维持我国旅游业产业结构平衡，避免酒店投资出现区域性过剩?业内人士认为，投资商需遵从以下几大投资策略：

　　▲策略一：全盘考虑商业模式和赢利模式

　　投资者应在正视当地酒店市场的现实的前提下，寻找宏观的商业模式和充分挖掘由投资带来的各种利益机会。其投资收益应从投资所带来的所有利益通盘考虑。

　　三线城市政府将高星级酒店作为城市基础设施看待，在市场失灵的情况下政府以优惠政策的形式补助民间资本进行投资。理性争取和选择优惠资源并成为长期利益来源来维持酒店的正常运转并整体获得合理利润，才能达到政府最终目的和体现投资价值。

　　投资者在三线城市投资酒店，不应教条的搬用在一二线城市投资的经验。应还原酒店的地产属性，以商业地产的视角统筹投资的商业模式和盈利模式。并根据当地市场的真实需求,合理的规划酒店内的各种业态的定位和收益模式。

　　▲策略二：做当地档次最高的

　　由于大部分三线城市酒店业都还处于低挡原始状态，高档次直接成为差异化竞争优势。同时也是满足政府需求获得政府资源的前提。

　　由于三线城市对酒店服务的消费观念不成熟，所以对“档次”认识和一线城市有所不同。要研究当地的消费偏好，并满足这些偏好有的放矢。应满足星评要求点到为止,如果直接将一二线城市的高端酒店搬到三线城市很可能是东施效颦吃力不讨好。

　　“做当地

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