酒店集团的资产管理法宝REITs

Ts即房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）是美国二十世纪六十年代开始的房地产融资工具，近年流行于亚太地区。在澳大利亚、荷兰、比利时，房地产投资信托金又被称为上市物业信托基金(Listed Property Trusts或LPTs)。澳大利亚房地产资金的来源有70至80%来自REITs，18%的澳大利亚人投资REITs。

　　REITs是高流动性、有长期稳定收益的资产支持证券，是一种证券化的产业投资，通过发行股票（基金单位）集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。REITs通过在股票市场发行股票募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。

　　REITs是一个由多方主体协同组成的，如长江实业（集团）有限公司发起、在新加坡交易所上市的置富产业信托基金的各方当事人包括：一是信托单位持有人即广大投资者；二是托管人一般为银行或者银行附属的信托公司，代表全体信托单位持有人持有信托资产；三是受托人为独立于长江实业集团的Bermuda Trust (Singapore) Limited；四是基金经理ARA Asset Management (Singapore) Limited（长江实业拥有30%权益）负责信托资产的投资、经营；五是物业管理公司Goodwill-Fortune Property Services Limited（长江实业集团内的一家公司）负责信托房地产的维护、管理。REITs可直接持有物业，也可透过特殊目的公司（SPV）持有物业。

　　2、REITs的特点

　　发行REITs是筹集资金、将手中物业套现的有效手段，也可以在一个房地产价格整体向上的市场中分享房地产升值的利益。发行REITs不需要3年盈利业绩，也不需要土地储备，只要具备能够产生稳定租金收入的物业即可。以境内房地产在境外发行REITs必须是已经竣工并已经开始产生租赁收入的物业。

　　房地产投资信托基金能够在利率下跌时蓬勃发展，是因为这些产品所提供的股息回报与固定收入的投资工具所提供的回报相接近。截至2002年年底，美国房地产投资信托基金提供的平均股息收益率是7.3%，比10年期的美国国库债券的收益率高出350 个基准点。澳洲上市物业信托基金市场的平均股息收益率约为7.6%，比10年期国库债券的收益率高出250 个基准点。澳大利亚西部集团上市30年左右，平均年回报率可以达到15%。

　　REITs为房地产所有者提供了股权和债权两种融资渠道，股权融资是REIT可以通过发行股票为经营性合伙企业融资。在REITs推出以前，房地产融资对象主要是机构投资者，而且房地产的种类也有限，但是REITs不同，它通过发行股票，具有集聚大量散户投资者资金的功能，有助于提高房地产市场的流动性和效率。债权融资方面，美国对REITs进行债权融资没有比例限制。

　　REITs股票收益率相对较高，REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配，REITs的收入以相对稳定的租金收入为主，REITs具有避免双重征税的特征，由于REITs经营利润大部分转移给REITs股东，REITs在公司层面是免征公司所得税的。

　　REITs股票的风险相对较低，REITs具有基金产品专业化管理的特点，REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，大部分REITs是属于公募性质的投资机构，因此受到第三方监督的力度越来越大。

　　REITs股票的流动性相对较强，公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易；未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。RETIs的优点在于不受募集时间和募资金额的限制。

　　REITs在中国

　　2005年6月15日，香港特区政府颁布守则允许REITs投资世界各地的房地产项目。这把在内地的房地产项目纳入了在香港以REITs方式上市的范围内。

　　2005年9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。这

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