万豪和喜达屋，一个成功，一个落荒，竟由金融模式决定。

　　全球酒店行业，其平均总资产回报率就在5%左右，这是由这个行业的重资产特征决定的。因此，为达到股东要求的净资产回报率，酒店业的普遍作法是高负债—平均水平高达70%，同时由于酒店业对经济周期非常敏感，每次经济危机，都会遭遇一场大洗礼。如何才能摆脱这一命运?更安全的做法就是像万豪那样，采用REITs模式：将酒店资产剥离，并进行证券化，将重资产变为轻资产。

　　喜达屋酒店管理集团是全球最大的酒店管理集团之一，主要定位于高端市场，旗下品牌包括瑞吉酒店St. Regis、The Luxury Colletction、W酒店、威斯汀酒店、皇家俱乐部、喜来登酒店，以及中档酒店福朋喜来登酒店、雅乐轩酒店和面向长期住客的Elemant原型酒店。

　　截至2008年底，喜达屋在全球100个国家和地区自有、租赁、托管或授权管理的酒店共有942家(其中69间酒店是自有或控股的，436间酒店是托管的，437家酒店是授权第三方的特许加盟酒店)，总客房数28.5万间。此外公司还开发用于销售的分时度假酒店和度假别墅。

　　从地域分布看，喜达屋无疑是一个全球化的酒店管理集团。近年来，公司注重拓展亚太新兴市场，目前亚太市场占其托管酒店总数的20%，占特许加盟酒店的10%。实际上，喜达屋是高端酒店管理集团中最看重亚洲市场的。

　　在品牌与规模效应下，喜达屋的市场空间持续上升。

　　2008年公司总收入59亿美元，剔除各项营业支出和管理费用后，贡献了6.5亿美元的净经营现金流，如果剔除分时度假产品等销售型物业的存货支出，实际产生9.3亿美元净经营现金流;而这一年的净投资现金流为1.7亿美元，剔除出售固定资产获取的3.2亿美元现金，实际投资支出4.9亿美元。

　　也就是说，在2008年的行业低谷中，公司仍产生了4.3亿美元的自由现金。

　　实际上，在过去五年，公司平均每年产生7.6亿美元的净经营现金(不考虑销售物业存货支出)，每年投资支出3.7亿美元现金(不考虑销售固定资产的现金流入)。

　　即过去五年，平均每年产生3.9亿美元的自由现金。

　　然而，酒店业务的高投入、重资产特性，却降低了公司的资产回报率。

　　2008年，喜达屋自有酒店的建设改造投资总额达到2.8亿美元，用于销售的分时度假酒店和度假别墅的投资达到3.9亿美元，再加上总部投资，总投资支出达到7.5亿美元，使总资产规模增加到97亿美元。

　　2009年一季度，喜达屋又与18家在建酒店签定了管理合同(17家为托管，1家为特许加盟)，使公司的在建客房数达到9.5万间，尽管这些在建酒店大部分是托管或特许加盟的，但喜达屋通常会承诺为其提供贷款支持或部分参股，以保证这些酒店能够按照喜达屋的管理风格进行装修改造，结果这方面的投资支出每年都在5亿美元左右。

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