出了深圳地铁1号线岗厦站C出口，一抬头便能看到一座30层的高楼，这便是国内首家被摘掉星级资格的“前五星级酒店”景轩酒店(下称“景轩酒店”)。酒店内设施老旧，无人维修，已经难觅过去的风光。酒店员工介绍，酒店的一个主要客源是附近深圳会展中心的参展商。

　　3月25日凌晨，这家沉寂多年的酒店因为一起涉及约3.5亿元的物业所有权抵押案件，与拍卖竞得方深圳兆邦基实业有限公司(下称“兆邦基公司”)发生激烈冲突。

　　冲突的原因是兆邦基公司欲接管该酒店物业受阻，而类似因租约未到期又被拍卖从而导致的物业争夺案例，近年来亦在全国各地并不鲜见。也是如此，记者对此事进行了调查。

　　老租户VS新业主：谁的地盘?

 　 景轩酒店是深圳中心区域福田区第一家五星级酒店，但是很快衰落下去。据报道，景轩酒店于1998年12月开业，2001年3月被评为五星级酒店，有客房221间(套)。2007年，因为在设施设备、服务质量等方面已经不能达标，被取消五星级旅游饭店资格，成为深圳和国内首家被“摘帽”的五星级酒店。

　　兆邦基公司主要经营房地产开发和小额贷款等业务，是香港许氏兄弟金融集团有限公司的子公司。其网站显示，许氏兄弟公司于2005年在香港创立，提供投资信息，目前主要经营香港股票买卖、期货买卖、融资融券等。

　　兆邦基公司接管景轩酒店的物业所有权是因为景轩酒店与香港上海汇丰银行有限公司上海分行(下称“汇丰银行”)的金融借款合同纠纷导致物业被拍卖而引起。

　　景轩酒店的房地产等物业，原属景轩大酒店(深圳)有限公司(下称“景轩酒店公司”)所有，1998年5月21日，景轩酒店公司用景轩酒店1～30层全部的房产作抵押，向汇丰银行借款。

　　因该笔借款本息一直未能清偿，汇丰银行提起诉讼，2006年2月13日，景轩酒店被法院查封。由于涉案房产在深圳，上海市第二中级人民法院遂于2012年2月21日委托深圳市中级人民法院执行拍卖。

　　2013年1月，深圳中院委托深圳市土地房产交易中心公开拍卖景轩酒店的物业，包括地下1～3层﹑地面1～30层﹑地上停车场以及全部建筑物﹑定着物(含电力﹑通讯设备﹑装修)﹑三台中央空调等。

　　1月25日，兆邦基公司以3.545亿元的价格竞拍成功，兆邦基公司随后按照规定在七个工作日内付清了全部拍卖价款。2月18日，深圳中院作出执行裁定书，裁定上述物业归兆邦基公司所有。

　　租赁合同是否真实有效?

　　但是，兆邦基公司接收上述物业之路并不顺利。景轩酒店以拍卖之前签订的租赁合同未到期为由，拒绝兆邦基公司行使物业的占有和使用权。

　　兆邦基公司法律顾问黎奇称，自2月18日深圳中院作出执行裁定书之后的一个多月中，该司已多次发文通知景轩酒店方面移交物业的所有权，但对方表示早在2007年便已经和宇盛(国际)酒店管理有限公司(下称“宇盛公司”)签订了租赁性质的承包经营合同，承包期限为20年。每年的承包金为人民币300万元，宇盛公司已经预付十年承包金共计人民币3000万元。2007年之后，宇盛公司又将桑拿房和棋牌室等陆续转包给十来家个体户和公司，承包期限多是15年，也均预付了10年的租金，从360万元到4800万元不等。

　　广东深明德律师事务所律师唐强告诉本报记者，根据法律，在租赁合同有效期内，物业的所有权变更不影响承租人的权利。兆邦基公司和景轩酒店及宇盛公司争论的焦点则在于，宇盛和景轩酒店签订的承包经营合同是否真实并有法律效力。

　　唐强说，在竞买人交付保证金之后，法院会提供标的物的详细信息，但是法院只会审核标的物的所有权是否真实，不会主动去确认标的物和其他公司的租赁合同是否有效，因为在拍卖之前，竞买人还不是利害关系人。