上周五晚间,锦江股份发布关联交易公告：公司拟租赁控股股东锦江集团下属子公司所属3家三星级酒店（上海南华亭酒店、上海金沙江大酒店和上海白玉兰宾馆），并受托经营锦江集团的新城饭店、新亚大酒店。公司拟将上述5家三星级酒店改造为公司已有(“白玉兰”)和新创品牌(“锦江都城”)的有限服务商务酒店。

    其中,对三家酒店的租赁期限自2013年4月1日至2028年3月31日,公司享有续期租赁选择权,续期不少于5年；物业年租赁价格分别为:南华亭酒店856.8万元、金沙江大酒店1058.4万元、白玉兰宾馆890.4万元,租金15年租赁期内固定不变。对两家酒店的受托经营期限同上,公司享有委托期限满后的续期选择权,续期不少于5年;受托期内比照物业租金标准支付委托业务收益993.6万元和2020.8万元,15年受托经营期限内固定不变。

　　新品牌推进有限服务商务酒店业务,加速中高端市场扩张:公司称,经过较长时间的筹划,目前正在改造中的达华宾馆计划于今年开业,公司拟以“白玉兰”和“锦江都城”为主打品牌发展有限服务商务酒店业务,我们认为,达华宾馆与此次租赁及受托经营的5家三星级酒店有望归入这两个品牌旗下。此番,公司正是通过子品牌进一步切割细分市场,以加速发展有限服务商务酒店业务,抢占中高端经济型酒店市场份额。

　　有限服务商务酒店发展空间较大,各酒店集团加快布局：随着国民收入增加、消费升级,中高端经济型酒店需求前景正被业内看好,此外,就一般商务活动而言,繁冗的星级酒店设施基本属于过度服务,而有限服务商务酒店提供的高标准客房、有限的餐饮、会议等设施则恰到好处。因此有限服务商务酒店市场需求仍较大。目前,因物业租金不断攀升,人工成本压力提高,低端酒店的利润空间受到压缩,而有限服务商务酒店因平均房价较高,对租金及成本的容忍度也有所提升,其盈利预期相对更为乐观(从2012年锦江各子品牌的经营数据看,去年白玉兰品牌的RevPAR同比增长突出,达到16.61%)。国内各大经济型酒店公司旗下几乎都有多个品牌,分别定位低端、中端、高端市场,从近一两年各品牌的发展着力上看,亦均倾向于旨在替代四星级酒店的中高端品牌,例如新推出的华住“禧玥”、格林豪泰“格林东方”,以及明显加快开店速度的如家“和颐”,但总体来看,该市场的供给仍相对落后,市场空间依然较大。

　　目前,锦江酒店集团母公司主要经营高星级酒店的运营和管理,而锦江股份则作为有限服务酒店(含经济型酒店及有限服务商务酒店)的运作平台。此次,公司通过租赁和受托经营的方式接手集团旗下的部分三星级酒店,整合集团内部酒店资源,两平台业务定位更加清晰化。相比竞争对手,锦江因可借鉴锦江集团对中高端酒店的管理经验,在有限服务商务酒店业务发展中具有一定优势。而本次签约的5家酒店及达华宾馆均位于拥有较大目标客户群的上海,且区域优势显著,成本优势突出,这些因素都将有助于加速品牌的塑造及拓展,快速树立品牌形象。我们认为,不排除公司在品牌发展渐入正轨后,进一步整合集团低星级酒店资源的可能。

　　如两品牌保持稳定发展,将对公司盈利产生积极影响:公司称,在品牌发展初期,拟租赁或受托经营锦江酒店集团旗下的部分三星级酒店或市场上符合发展该等类型酒店的潜在项目发展业务。因此,除了前文提及的,该细分市场酒店盈利成长相对较好外,预计因品牌发展早期仍以直营店为主,单店的盈利贡献有望较高,如品牌扩张速度较快,将对公司收入及利润产生积极影响。