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时间:2011-6-1 11:28:15 来源:21世纪经济报道| 从10亿美元挂牌出售莫泰酒店控股权,到4.7亿美元竞得股权,私募为何可以容忍莫泰酒店估值一路走低?知情人士透露,上述收购方给莫泰酒店进行收购前的尽职调查时,“意外”发现莫泰酒店约1/3门店的租约即将到期。 然而,最终的收购价却定在4.7亿美元,其中3.05亿美元为现金支付,其余收购款则以新发815万股如家普通股(每股普通股20.185美元)形式支付。 值得关注的是,从10亿美元挂牌出售莫泰酒店控股权,到4.7亿美元竞得股权,私募为何可以容忍莫泰酒店估值一路走低? 受累门店租约 两个月前,法国雅高集团与黑石集团联合收购方、及美国喜达屋集团旗下基金Starwood Capital Group(下称“喜达屋”)与锦江之星的联合收购方都进入莫泰酒店控股权竞购的最后一轮。喜达屋方面认可10亿美元的报价,黑石集团方面起初则将报价定在10亿美元上下浮动5%。 然而,变数却恰恰出在最后环节出现。知情人士透露,上述收购方给莫泰酒店进行收购前的尽职调查时,“意外”发现莫泰酒店约1/3门店的租约即将到期! “这无疑让摩根士丹利此前的10亿美元报价显得偏高了。”他强调说。 此前,上述两家联合收购体对于10亿美元报价的认可,主要基于莫泰281家门店(即144家直营店和137家特许店)的未到期租约以及品牌价值;数据显示,去年莫泰酒店的经营收入达到2.62亿美元。 据了解,有评估机构将上述资产估值定在17.56亿美元;即使剔除特许加盟店,莫泰144家直营店估值约在9亿美元,此前摩根士丹利出价10亿美元兜售莫泰酒店控股权,貌似合理。 “如今莫泰1/3门店即将租约到期,就最坏的情况而言,一旦其中多数门店没有续约,意味着莫泰酒店经营收入可能下降至少1/3,毕竟其中多数门店位于客流量较高的地段。”上述知情人士透露,“即使上述门店悉数续租,以10%-20%年房租费用增长速度计算,收购方不得不一笔额外巨额经营开支,对莫泰酒店的投资回报率预期相应大幅下调。” 随着上述两家联合收购体的退出,莫泰酒店的股权出售顿时陷入无人问津的窘境,直到如家酒店重回谈判桌。 一位接近交易的投资银行人士透露,从去年12月参与谈判起,如家对莫泰的报价一直在4.7亿美元附近,至今没有改变。 “但在收购协议即将达成的最后一刻,摩根士丹利仍希望对莫泰酒店的售价能接近6亿美元。”上述知情人士指出。 不过,对摩根士丹利而言,时间却不等人。 “莫泰酒店的投资方 摩根士丹利房地产基金即将到期,急需套现项目返还出资人资金;另一方面,自从2008年负责莫泰酒店项目的摩根士丹利地产基金中国项目主管 Garth Peterson离职后,摩根士丹利方面与莫泰酒店管理层在经营方面存在不同的见解。”他表示,“对摩根士丹利房地产基金而言,莫泰酒店反而成为烫手山芋。”在他看来,这或许正是摩根士丹利最后一刻选择妥协的主要原因。 |
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